Арендная плата без привязки к валюте: как поменять договор?

Статьей 4 Закона РБ № 197-З от 18 июля 2022 года предусмотрено введение моратория на расчет платы за пользование арендованным имуществом с привязкой к валютам иностранных государств.

Также в соответствии с данным документом арендодатели обязаны внести в договоры аренды корректировки, обусловленные новыми нормами. Важно учесть то, что считать стоимость аренды с привязкой к валюте запрещено с 23 сентября 2022 года до 1 января 2024 года. Следовательно, арендодатели не вправе рассчитывать арендную плату с использованием валютного эквивалента за весь сентябрь: это разрешается только до 22 числа включительно. Не позднее этой даты необходимо “отвязать” расчеты от иностранной валюты путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды.

Поскольку отмена привязки аренды к валюте действует с 23 сентября, откорректировать договор можно любой более ранней датой как в сентябре, так и в августе. Если новый порядок расчета арендных платежей будет действовать не с начала месяца, то за первую его часть сумма рассчитывается с использованием валютного эквивалента, а за оставшийся до конца месяца период — без привязки к валюте в договоре аренды. Данная методика справедлива и в отношении рассрочек, отсрочек, авансов, непогашенной задолженности по арендным платежам. Например, если задолженность за июль погашена в декабре, то расчет должен производиться с использованием валютного эквивалента, а в отношении такой же задолженности за октябрь будет действовать договор аренды без привязки к валюте.

Если в договоре аренды недвижимости арендная плата с 23 сентября 2022 года будет рассчитана с использованием валютного эквивалента, то такая сделка в соответствии со статьей 170 Гражданского кодекса РБ считается запрещенной законодательством, а договор — недействительным. Если подобное нарушение будет продолжаться и в дальнейшем, то весь полученный доход может быть изъят в государственный бюджет (это предусмотрено частью второй вышеупомянутой статьи ГК).

Следует учитывать позицию, которую в отношении данного вопроса занимает Министерство экономики РБ (Госкомимущество о привязке аренды к валюте пока не высказывалось). Ведомство разъяснило, что на протяжении времени, указанного в Законе РБ № 197-З, при расчете арендных платежей запрещено их привязывать не только к валютным курсам (прямо или косвенно), но также к каким-либо опосредованным валютой коэффициентам, индексам и другим показателям, связанным с другими активами (курсы криптовалют, стоимость нефти, драгоценных металлов и т. п.). При этом запрет на привязку валюты в договоре аренды не препятствует использованию любых эквивалентов, созданных на базе белорусского рубля.

Отсюда следует, что с 23.09.2022 г. арендные платежи должна либо указываться в твердой сумме в белорусских рублях, либо рассчитываться с использованием показателей, созданных на основе национальной валюты Республики Беларусь. В последнем случае размеры платежей будут меняться в соответствии с изменениями значений расчетных параметров. Таковыми могут являться:

• минимальная зарплата, законодательно установленная на территории РБ;
• базовая арендная величина, о которой говорится в президентском Указе № 150 от 29.03.2012 г.;
• ставка рефинансирования Нацбанка;
• индекс потребительских цен или другие аналогичные показатели, характеризующие уровень инфляции и устанавливаемые органами статистики;
• базовая величина;
• бюджет прожиточного минимума.

Также, как полагают юристы, допускается привязка арендных платежей к финансовым результатам деятельности арендатора. Например, они могут рассчитываться как процент от чистой прибыли или от выручки. В данном случае рекомендуется:

• дать четкое определение терминам и формулировкам, чтобы избежать двусмысленного, неоднозначного толкования и прочих некорректностей;
• прописать в договоре порядок представления арендодателю информации о финансовых результатах деятельности арендатора (периодичность, расчетные формулы и т. п.), а также предусмотреть ответственность за непредставление этих сведений в оговоренные сроки или их недостоверность;
• предусмотреть возможность фиксации арендной платы в минимально или максимально допустимом размере, если финансовые показатели арендатора окажутся соответственно слишком низкими или высокими.

Можно внести в договор пункты, предусматривающие изменение размера арендных платежей арендодателем в одностороннем порядке по завершении какого-либо отчетного периода (месяц, квартал, год). Важно, чтобы это было согласовано с арендатором, поскольку по действующим в Беларуси правилам арендная плата может пересматриваться по соглашению сторон не чаще одного раза в год, если иное не определено договором. Данный порядок установлен п. 3 ст. 585 ГК РБ.

Следовательно, для пересмотра арендной платы чаще, чем один раз в год, необходимо отразить данную возможность в договоре.

Какие договоры подпадают под действие ст. 4 Закона 197-З?

Министерство экономики Республики Беларусь дало разъяснения, что положения данного законодательного документа действуют в отношении договоров, упомянутых в главе «Аренда» ГК Беларуси. Запрет привязки аренды к валюте касается арендных сделок с недвижимым и движимым имуществом, включая машиноместа, офисы, квартиры, гаражи, прочие активы. Исключением являются договоры, регулирование которых осуществляется в специальном порядке (например, это касается внешнеторговых контрактов с нерезидентами).

Следовательно, частные лица, являющиеся арендодателями, также обязаны внести соответствующие корректировки в договоры аренды или субаренды, заключенные в отношении нежилых объектов и жилых помещений, машиномест (если в качестве арендатора выступает юридическое лицо или индивидуальный предприниматель), подлежащих регистрации в исполкоме, в случаях, когда деятельность по сдаче данных активов в аренду не относится к категории предпринимательской.

Исключением являются договоры сдачи в аренду жилых помещений, если арендатором является частное лицо. Такие отношения регламентируются положениями Жилищного кодекса Беларуси, а договоры не подпадают под юрисдикцию главы 34 Гражданского кодекса. Поэтому на них не распространяется запрет привязки аренды к валюте, и вносить в них соответствующие корректировки не нужно.

Для консультации со специалистом звоните по номеру +375(29)116-79-59